La inversión extranjera a través del fideicomiso inmobiliario para mitigar el déficit habitacional en la república dominicana

Resumen

La República Dominicana desde hace décadas ha venido presentando un importante déficit habitacional, debido a los altos niveles de pobreza registrados, los bajos salarios percibidos por la gran mayoría de la población, los obstáculos a la financiación hipotecaria, la cultura de la vivienda en propiedad como única alternativa, las ineficaces políticas públicas en materia de vivienda, entre otros factores importantes. Es por ello que se ha introducido al marco jurídico dominicano la Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso, una normativa que procura dinamizar, especialmente, el mercado financiero y el sector inmobiliario; así como incentivar la participación privada a la solución del problema a la vivienda, flexibilizar el mercado de financiación e introducir nuevos instrumentos para la captación de recursos destinados a la vivienda. La relativamente reciente introducción de la referida Ley destaca además las virtudes de la figura del fideicomiso como estructura asociativa para, entre tanto, el emprendimiento de magna proyectos inmobiliarios, destacando su versatilidad, elasticidad y seguridad para el desarrollo de estas inversiones. No obstante, en el presente estudio, aunque se celebran los avances alcanzados con la introducción de esta normativa, se destacan puntos importantes que deben revisarse para el desarrollo efectivo de la misma. Entre estos que a pesar de que el Estado dominicano se presenta abierto a la inversión extranjera, considerando la inversión inmobiliaria como inversión directa extranjera destacada, no ha contemplado una participación activa de este sector en la solución del déficit habitacional dominicano, pues el marco normativo dominicano carece de políticas activas de captación de este tipo de inversión extranjera, y el Estado se presenta inerte a la celebración de tratados bilaterales o multilaterales de inversión, acuerdos para evitar la doble imposición fiscal e incluso ha limitado la participación extranjera en los fideicomisos mixtos (público-privado) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de bajo costo. Por otra parte, se pretenden destacar las bondades de la inversión indirecta , nacional y extranjera, en el mercado inmobiliario a través de la figura del fideicomiso, y especialmente la necesidad de equilibrar los incentivos a las distintas modalidades de inversión inmobiliaria, entre estas, la necesidad de incentivar los fideicomisos de inversión inmobiliaria dedicados a la renta o a la renta con opción a compra como instrumentos de inversión extranjera y medio de acceso a la vivienda digna. Finalmente el trabajo destaca la necesidad de completar la normativa 189-11, de acuerdo a las experiencias positivas de legislaciones más desarrolladas, abrir esta normativa a la participación extranjera, o en su caso de implementar una ley especial que regule e incentive el desarrollo de los fideicomisos dedicados al sector inmobiliario para la renta con participación extranjera (como los REIT estadounidenses o los FIBRAS mexicanos) , aunque con medios de control que permitan garantizar una importante inversión en viviendas económicas, sin que estos instrumentos se concentren en otros sectores inmobiliarios u obvien el sector residencial como viene pasando en la actualidad en otros Estados.